继续上一篇盘点超高层住宅,今天把剩余的盘点完,剩余的分成三部分盘点,市区盘,江滨盘,安置房。 01 市区盘 融信双杭城龙岭:2016年备案,共8栋,943套,其中2,3号楼49层,主打129-165产品,目前二手均价3.93W。 分析:作为项目一期,户型产品较多,其中两栋超高层,同样主打改善大平层,走的路线与世欧王庄AB区非常相似。由于目前交房时间不算久,二手均价4W,但是未来这种超高层产品,对于项目的物业管理要求较高,从目前台江不少项目来看,难度较大。 万科广场:2012年备案,共8栋,1057套,其中7,8,9,三栋41-46层,主打125-168产品,目前二手均价4W。 分析:位于台江区,其中三栋超高层布局同样是点状布局,虽然项目二手均价4W,不过这三栋主打超高层大平层的楼栋,目前二手均价已经出现裂痕。 恒大天璟:2019年备案,其中二区A公寓塔楼,44层,8梯26户,962套,年初大力度优惠。 分析:位于台江区,2011年苏宁拿下的商业地块,后来部分地块性质变成了住宅,也导致恒大天璟的出现,从布局和设计来说,与市场的SOHO产品类似,但是却有了住宅的产权,当然房企自身问题较多,年初大力度优惠也刷屏了福州。 02 江滨盘 融侨外滩D区:2014年备案,共4栋,全部都是40层,目前二手均价7.1W。 融侨外滩壹号:2020年备案,备案2栋,全部都是40层,目前一手在售。 分析:作为福州江滨豪宅,融侨外滩可以算是成功的代表,虽然从区位来说,位于南江滨看江,优势并没有北江滨强,但是并不阻碍项目的市场定位,对比目前盘点的一系列超高层改善大平层,外滩的成功可以说有很多借鉴之处。 海晟闽江印象:2013年备案,共5栋,988套,其中1,2号楼,47层,目前二手均价3.7W。 融侨锦江悦府:2012年备案,其中3,9号楼,42层,目前二手均价5W 分析:两个项目都位于北江滨,不过都不是一线江景房,其中超高层住宅的户型同样主打大平层改善,不过目前两个项目的二手均价差异较大。其中一点在于划片不同,悦府划片钱塘小怡山分校,对口杨桥中,闽江印象划片融侨小学,对口教院附中。由于划片今年正式定型,导致悦府和澜郡在今年的价格出现了异动。 蓝波湾:2013年备案,共2栋住宅,402套,45层,主打复式产品。目前二手均价2.1W左右。 名城银河湾:2020年备案,其中2栋住宅,43层,目前新盘在售,均价1.8W左右。 分析:两个项目都位于马尾,蓝波湾优势在于一线看江,不过社区仅两栋住宅,两栋商业,可以说成型度较低,与闽江印象有点类似。 对于名城银河湾而言,项目比较特殊,其中大部分楼栋都已经交房二手在售,去年新备案的是剩余的几栋,位于社区西北侧,虽然南侧是别墅区,不过南侧被自身项目遮挡,不算一线看江。当然项目也是目前难得在售的超高层住宅之一。 星海湾:2013年备案,共4栋公寓住宅,577套,其中43号楼,41层,目前二手均价3.7W。 中天金海岸:2009年备案,分成多个地块,其中42,44号楼,都是44层,目前二手均价2.6W。 分析:两个项目都位于金山三环边,主打都是看江。其中星海湾优势在于划片三附小,对口橘园洲四中,同时90平左右的户型得房率较高,目前二手均价可以说是周边之最。 对于中天金海岸,这两栋超高层,同样是定位大平层改善,不过目前总价却上不去,与周边不少二手房类似,虽然有看江优势,也对口橘园洲四中,不过划片仓五小,当初的大平层导致二手总价过高,目前的现状就是刚需买不起,土豪看不上,而且随着房龄继续增加,保值难得更大。 三江城:2014年备案,共1580套,其中9号楼,48层,主打户型176,280平米,目前二手均价2.4W。 分析:项目是泰禾福州湾二期,目前已经交房,其中9号楼超高层,同样定位一线江景大平层,虽然目前二手均价依然高出区域单价,但是从目前三江口的现状来看,二手流通难度较大。 建发国宾府:2011年备案,共6栋,其中2,3,5,6号楼,楼层43-45层,主打200-300的大平层,二手均价4.2W。 分析:项目位于五四北,非江景房,可以说是湖景房,目前的均价同样不低,对比建发这两年在福州的改善产品,这个位于五四北的超高层项目,可以说在户型面积上更像豪宅。 03 安置房 保利天悦-颐景花园:2019年备案,其中A1,A2号楼,42层,户数合计1089套,一栋楼544套左右。 中海金玺公馆:2019年备案,其中9号楼,40层,417套。 上海新苑:2012年备案,共10栋,其中7栋,40-42层,每栋400套左右,目前二手均价2.7W 恒力博纳广场北区:2018年备案,5栋安置房,4栋在42层,每栋240套左右,目前二手均价2.8W 分析:对于这些超高层安置房,除了上述的4个外,还有位于台江的福机新苑,个别楼栋同样在40层,当然还有未备案的融信双杭城别院,安置房48层左右。 对于这些安置房的区位可以说都不差,不少商品房都卖到4W以上,只不过安置房都以小户型+超高层配建,导致一栋楼的密度非常大,不少楼栋超过了400套,从备案的房源图即可看出。 对于这些安置房而言,目前已经挂牌的二手均价已经低于周边,不过按年限的发展来看,只会持续下行。由于户数过多,物业就算想管理也很难,加上多以出租为主,配上超高层设计,除了区位外一无是处,这些楼栋倒是非常符合目前市场的高层贫民窟。 04 盘点总结 对于这些超高层住宅,从盘点的过程可以发现,超高层住宅的户型集中在两种方向:1、大平层商品房,2、小面积安置房。 由于超高层导致消防配建较多,同时要求梯户比变高,相对应的公摊的面积要求较大,如果还是打造100平米左右的刚需户型,公摊率将非常低,所以为了顺应楼栋的特色,在当初楼市还有一定的“追高”热情,在前10年超高层住宅都是以社区楼王的改善大平层出现。 当然除了这种情况外,另外一种就是安置房,这些安置房并不是现在安商房时代的产物,他们一般作为商品房的配建存在,房企为了利润最大化,就把安置房集中在超高层里面,导致户数非常密集。 从目前超高层的发展来看,虽然都是定位改善大平层,但是从价格波动来看,其中物业管理可以说是起到非常决定性的作用。不同于普通刚需盘,区位的因素非常高,这些超高层住宅,目前看区位都不算差,但是如果失去了品质,加上住宅的特殊化,贬值的速度将非常快。 从目前的超高层定位来看,主要两种:江景房、市中区房。从发展来看,除了恒力城这种由于学区加持导致价格上涨较多外,目前一定年限的超高层,江景房的保值强于市中心房,从设计来说,超高层搭配江景,明显有自身优势,加上现在两江四岸供应被限制,江景房也有了稀缺性。 对比而言,市中心的超高层,目前大部分都存在几个共同缺点,由于超高层设计,社区一般都不大,地形也不规则,同时不少社区的门槛并不高,导致项目虽然有大户型,但是整体的圈层并不强,加上市中心的城建也相对一般,超高层除了看房子,并没有特别的景观资源。 虽然未来这种超高层一般很难再出现,不过他们在二手市场的演变,对于不少打算购买改善盘的购房者,其实有很大的指引作用,购买改善盘,除了区位、项目门槛、景观资源、物业管理、社区品质,这些因素的占比可以说要比刚需盘大很多,一旦某些因素出现偏差,贬值的风险将非常大。 对于那些超高层的安置房,从日常购房选择来说,并不推荐,虽然它们均价会远低于板块价格,但是从保值和居住体验来说,只会随着年限增加越来越差。如果一定要选择,只有一种情况符合:需求市中心的生活圈,自身预算不够,对楼市长期看空。 |